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调控令下楼市变局初显社会各方“微妙”应变

更新时间:2007-01-30 00:00:00 - 来源:建湖房产信息网 点击数:783 >> 我要发表评论

2006年的房地产市场承受了前所未有的政策“振幅”,与之相关的利益各方也在调控压力下各自应变。这些变化,或明或暗,或强或弱,或主动或被迫……中国楼市整体的变局在这一张张不断变化的“脸谱”中日益显现。

开发商:从“悠然自得”到“紧急应变”

如果说2005年的房价涨幅还是“比较理性”的话,2006年初,则几乎是开发商赚得盘满钵满的“好日子”。

5月的广州,陈先生在珠江新城里交了3万元的“诚意金”,准备以每平方米1.4万元的价格买下一套住宅。然而,不到一个星期,销售人员给陈先生打电话,房价已经由1.4万元/平方米涨到了1.8万元/平方米。陈先生算了一下,几天的时间就要多付几十万元,无奈把房子退掉了。

低价建房、高价卖房、出招捂房,开发商悠然自得地告诉消费者,再不买,房价还得涨。公开来说,房地产商的利润是15-30;但实际上,部分房地产商的利润经常可以达到惊人的暴利水平。

也是在5月,“国六条”与“国六条”实施细则先后出台,开发商的心情开始变得紧张,针对政策紧急应变,一些开发商做起了表面应付的“文章”。不是要多建90平方米以下的房子吗?推出复式房,楼上楼下总面积超过了90平方米,但房产证上写的只有50多平方米。不是要力推“限价”房吗?最低价格达到就可以了。这段时间风声比较紧,1万多元1平方米的房子送装修,反正房价是坚决不能降。

8月央行再次加息、二手房征个人所得税、限制外资炒房……面对接下来的宏观调控政策,开发商阵营不再是“铁板一块”,开始有了实质性的“松动”。一些有实力的大型开发商主动“转型”:宣传所开发的楼盘是以“中小户型”为主,积极参与地方推出“限地价、限房价”的土地转让。

相反,一些中小型的开发商开始被淘汰出局。在广州,10家开发商不久前被注销房地产开发资质。在上海,一些开发商资金断裂导致楼盘出现烂尾。

国家统计局日前发布的企业家景气指数显示,三季度房地产业企业家信心指数下降1.7点,与房地产行业景气指数一同下滑,这是自去年四季度起至今,房地产企业景气指数及企业家信心指数的首次双降。

地方政府:从“经营城市”到“如履薄冰”

在房地产的长期牛市中,开发商与一些地方政府结为“利益体”几乎是公开的“秘密”。一些地方政府打着经营城市的口号,四处圈地,快速推进房地产项目。

业内人士说,房地产看起来是一个具有民营经济色彩的行业,但实际上,在许多大城市中,隶属于市、区政府的房地产企业占有相当份额。房地产业是一个暴利的行业,也是一个容易滋生腐败的行业。

一道接一道的宏观政策,在面临乌纱帽可能受影响的压力下,地方政府与开发商的“蜜月”开始出现裂缝。中央政府严令频下,老百姓颇有怨言,一些地方政府官员如履薄冰:不再动辄说,10年要使城市变样;不再公开说,我们这里房价相比某地方还是偏低。

10月前后,深圳、广州、北京等房价“领涨”城市先后出台了地方调控细则。北京、广州等城市开始率先探索“限房价、限地价”的土地公开出让方式。上海的房价,一度是国内的领头羊,如今也出现下降的趋势。

令人欣喜的是,今年各地贯彻落实中央有关文件精神,在调整住房供应结构、稳定住房价格方面做了不少工作,房地产市场出现了一些积极变化,住房保障工作力度逐步加大。

截至9月底,已有26个省(区、市)将廉租住房制度纳入目标责任制管理。268个地级以上城市建立并实施了廉租住房制度。在浙江、四川、北京等省(市),经济适用住房竣工面积占商品住房的比重超过10。

银行:从“热烈追捧”到“爱恨交缠”

银行体系流动性过剩、货币信贷投放过多,是今年以来经济运行中的突出问题。而在针对房地产的宏观调控过程中,银行经历了从“热烈追捧”到“爱恨交缠”的心路历程。

一度,房地产贷款受到各大商业银行热烈欢迎。通过土地抵押,开发商能够较为容易地从银行贷到开发资金。通过个人房屋按揭贷款,更多的市民可以提前消费买到房子。这中间,只要不出问题,银行都可以获得丰厚的利息收入。

“没有银行的支持,我们连续开发的楼盘确实无法支撑。”北京一家著名房地产公司的财务经理说。

银监会的数字显示:今年1月到9月,以房地产业为代表的商业银行中长期贷款同比增速一路攀升,从年初的增长16.2,上升到9月末的增长21.4,比贷款总量增速快6.8个百分点,余额达到10.9万亿元。

然而,不断曝光的开发商骗贷案也从另一个侧面揭开了房贷“繁华”背后的内幕。一些开发商虚构买卖合同,提供虚假收入证明,套取银行个人住房贷款,其数额之巨令人瞠目结舌。


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