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理智选房 关注买房十大“不好住”

更新时间:2006-07-18 00:00:00 - 来源:建湖房产信息网 点击数:2052 >> 我要发表评论
      在满天飞的卖点掩盖下,在诗情画意的楼书掩盖下,在无懈可击的沙盘掩盖下,作为买房人的您,是否已忘记了房子的本质?好房是用来住的。再有个性的规划、再创新的户型、再有情调的景观,如果放在“好住”这个标尺下,可能就会暴露出致命弱点。理智选房、聪明置业,请看我们独家推出的——买房十大不好住
  
  不好住之一:“伪板”和“粗塔”,建筑形式落后使通风、采光受限制
  
  面宽大、进深小、户型均好是板楼的优势,但一些围合式、一梯4户的“伪板楼”,不能做到每个户型的南北通透,采光通风并无保障。传统的一梯8户以上的“粗塔楼”,因为每层户数较多,户型安排、电梯使用等方面都存在问题,特别是北向户型终年见不到阳光,居住质量很低,正逐渐被市场摈弃。经过改良的塔楼,出现了“T”字形、“#”型、“L”型、蝶式设计等,兼纳了塔楼挺拔的外观与板楼合理的结构,户型均好性明显提高,面宽加大,进深缩小,每一户的采光与通风条件有所改善。专家指出,单纯争论塔板的优劣好比奔驰和普桑之比,没有可比性,用楼型的优势代替社区规划优势是不恰当的。只要设计能出新,什么样的建筑形式都会好住。
  
  专家提示
  
  新城国际工程师张宏宇:一般来讲,塔楼要比多层住宅和板楼便宜,消费者要根据自己的经济情况,选择最适合自己的房子。1、大多数塔楼都是采用框架结构形式,往往一层对称布置6至8户,这样就会出现南向房和北向房,有的甚至是只有西向窗户的小居室,再加上有些室内隔墙是现浇混凝土,不能打通,户型格局不易改变。所以在挑选此类塔楼时,要充分考虑入住后的舒适程度,关键是要让自己住得舒服、满意。2、如果是板楼,必须是南北向设计,如果是东西向,采光性要受到一定影响,如果再能让每一个房间都有一个通向户外的明窗就可以更好地实现采光与通风;3、房间的进深以12~13米为宜,不要超过18米,进深太大时,单套总面积扩大,总面宽不扩大,使房间各部件纵向排列,中间的光照、通风均受阻挡,易造成暗的卫生间。
  
  不好住之二:社区规划无规矩
  
  规划决定社区的园林设计、建筑风格、楼体与景观的结合、建筑高度、容积率、绿化率等因素,这些都会直接关系到今后居住的舒适度。规划的不规矩有如下表现:1、规划混乱,如多层、高层、甚至别墅等各种建筑形式混杂,之间没有明显分区,社区变成大杂院;2、受地块限制,规划没有太大空间,楼体、景观的布局合理性受影响;3、受开发商心态影响,为多出面积,社区规划拥挤不堪;或者不以人为本,忽略细节,规划简单粗糙,前几年常见的“四菜一汤”(4个塔楼围一片中心绿地),就是规划的反面例证。
  
  专家提示
  
  清华大学美术学院研究所副所长、副教授、建筑师陆至成:1、15万平方米以上的社区必须规划有相应的娱乐、健身、购物、休闲等场所。2、学会看规划图,社区的楼座均好性应达到最佳状态,也就是说要有50%以上的住户可以拥有较好的采光、通风和视野。3、社区内的建筑要高低错落,在视觉上有柔和的曲线。比如一个板楼的社区,应从南往北逐渐增高建筑的高度,从东到西要两边低中间高,这样可以保证每户都享有良好的阳光,很好的景观线。4、建筑体应与园林有很好的结合,风格统一,如果不一致,社区会有强烈的割裂感。5、社区的规划要尊重人,考虑细节的体贴。
  
  不好住之三:居住密度大,容积率高于4
  
  容积率是考察一个小区居住舒适度的重要指标。容积率是指小区总建筑面积与总用地面积的比值,这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小、居住密度越小,好住度就会越高。一般来说,较舒适的容积率是:高层塔楼(18~20层左右)的容积率应为3~4,板式小高层(7~10层)为1.8~2,多层板楼(4~6层左右)为1.5左右,联排别墅(townhouse)为0.6左右,别墅容积率0.2。对于发展商而言,容积率这个指标是决定最终利润的关键,因为地价成本在开发中占绝对比例,容积率越高,发展商的可售面积越大,回收资金就越多。
  
  专家提示
  
  北京儒林房地产开发有限责任公司销售总监王鹏:在城市的边缘地带、郊区的住宅容积率应该是越低越好,低容积率、低居住密度可以保证居住的环境,在噪音、垃圾、社区的设施使用都有足够的保证。在市区或者黄金地段,如果容积率过低,就会带来房价的上涨,现在二环边一些板式多层的价格已经超过了10000元/平方米。对于消费者而言,这样的价格难以接受。容积率是由政府审批的,如果交房后容积率有变化,主要是开发商变更了规划。但购房者对容积率难以测算。要保证一定的舒适度,塔楼的容积率不超过3,板楼不超过2,郊区的townhouse则不宜超过1。
  
  不好住之四:园林远离自然,绿化率低于37%
  
  按照国家规定绿化率的标准不能低于37%,但一些达标项目的园林绿化也可能不合格:1、草坪过多、树冠覆盖率过少。这种设计一方面没有真正达到改善小环境的初衷,另一方面在北京这类水资源匮c
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